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新城控股的稳定增长是怎么做到的?
数票科技2021-04-08 13:58:51
近日,新城控股发布年报,打开2020年”成绩单“新城控股成绩斐然这个增速,算是可以的,尤其营收增速,相当快了。同时,一众正增长里,-99.12%这一数据颇为刺眼。2020年,新城控股的经营活动产生的现金流量净额为3.82亿元,比2019年的435.8亿元跌去了400多个亿。这是为啥?对此,年报的解释是,本年较去年新增了更多的土地储备。
 
财报披露,全年公司共计新增土地储备120幅,总建筑面积为4139.41万平米,平均楼面地价为3031.11元/平米。
2020年,新城控股的预付款项确实同比增加了不少,增幅为947.56%。从2019年的12.76亿元,增长到2020年的133.66亿元。
不过,对新城控股来说,2019年是个极特殊年份,没有太大可比性。
 
因为前董事长猥亵案件,新城控股遭遇重创,后续虽然快速和王振华切割。但是案件发生后,新城控股的股价依旧是大跌、机构抛售、估值下调。彼时,1987年出生的二代王晓松临危受命、紧急接班
 
对此,新城控股一方面放缓拿地,此外还陆续出售20多个项目套现上百亿元。在此背景下,2019年,新城控股实现经营性现金流净流入435.80亿元,为近十来年新高。
2020年,又遇上全球黑天鹅,房企格局加速重塑,新城控股要奋起直追、加速拿地补仓,站稳脚跟,也在情理之中。
 
这样来看,往年经营活动产生的现金流量净额本就不高的新城控股,出现此项数据大跌的情况,并不意外了。
 
如王晓松所言,2021年,新城控股仍执行“销售额的40%用于拿地”策略。也就是说,今年新城控股拿地预算将是千亿级别。
在此之外,有几项数据异动。从纵向来看,新城控股的营收增速自2015年以来,一直是保持稳步向上趋势的。
年销售额更猛,从2015年度的319亿元,迅速增长到2018年度的2211亿元,三年内增长了六倍!
 
2015年前后,新城控股排名还没这么显著,到了2018年,其已经迅速飙升到了房企前十。
 
即便是漩涡中的2019年,新城控股也实现了2708.01亿元的合同销售金额,同比增长22.48%,销售面达2432.00万平米,同比增长34.21%。
 
2020年略有下滑,累计合同销售金额约2509.63亿元,比上年同期下降7.33%,累计销售面积约2348.85万平方米,比上年同期下降3.42%。
 
但毛利率和净利率似乎就没那么漂亮了。
2012-2016年,新城控股的毛利率长期徘徊在20%-30%的区间,2017-2019年突破了30%,但从2018年开始,便呈现出逐年下滑的趋势。
 
净利率方面,这两年下滑幅度更大。从2018年的20%+,降至2020年的10%+。
在前几天的业绩说明会上,新城控股管理层正面回答了这个问题。行业来看,各地不断出台限地价、限房价政策,未来行业的超高回报很难再出现。
 
公司内部,前几年规模快速扩张,并战略性进入一些新的城市,也包括部分非长三角的低能级城市,没有体现出规模优势。
 
同时人才储备显得不足,管控能力尚待加强。同时官方也说了,随着在这些城市的深耕,团队能力的提升,毛利率有一定程度改善。究竟改善情况如何,接下来就看其半年度数据了。
 
三道红线方面,新城控股踩中了一条:剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%。此外,随着新城控股2020年度报告一同披露的,是其2021年度担保计划公告。
 
2021年,新城控股预计对公司全资子公司净增加担保额度300亿元,对控股子公司净增加担保额度600亿元,对合营公司及联营公司净增加担保额度300亿元。上述议案尚需提交公司 2020年年度股东大会审议。
 
对于新城控股而言,这种地产运营奥秘的存在,确保了公司在不犯大错误的前提下,可以通过这种只有地产内行才看得懂的护城河,保有自己经营稳定、持续收益的行业地位。
而在许多时候,这种只能为业内人士认知到的护城河,恰恰又是普通投资者无法捕捉和理解的。这也正是研究能力细致深入的国家队资本,敢于重仓买入,坚定持有的信心来源。
 
“房住不炒”的政策,影响的不仅仅是地产企业的运营,也影响到了地产股的投资,在“高周转、逆周期”的老模式不再灵验的新时代里,地产企业拿地的定位,节奏和策略,向下,是决定其生存质量的关键,向上,则是地产股估值的标准。
 
在整个行业估值处于历史低位的时刻,找到确定性的公司,正是沙中淘金的机会。
文章关键词:  新城控股   
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